Windykacja hipoteki – jak dochodzić wierzytelności od dłużników hipotecznych?

Dowiedz się, kim jest dłużnik hipoteczny, w jakim zakresie zabezpieczony jest wierzyciel hipoteczny oraz jak może on dochodzić swojej należności!X

Podstawowe pojęcia – hipoteka i dłużnik hipoteczny

Hipoteka to powszechna metoda zabezpieczania pieniężnych wierzytelności. Hipoteka nie musi obciążać jednej bądź kilku nieruchomości – może też dotyczyć prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Dłużnik hipoteczny to dłużnik rzeczowy – oznacza to, że odpowiada wobec wierzyciela wyłącznie z określonego składnika majątku i tylko do wysokości ceny, którą uzyskano w wyniku sprzedaży w ramach postępowania egzekucyjnego. Przykład? Gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką 100 tys. zł, natomiast komornik sprzeda ją za 40 tys. zł, wierzyciel może domagać się zaspokojenia wyłącznie do tej drugiej kwoty. W przypadku windykacji hipoteki dłużnik rzeczowy jest zwykle dłużnikiem osobistym – najczęściej kredytobiorcą, który nie sprzedał nieruchomości obciążonej hipoteką.

W jakim zakresie zabezpieczony jest wierzyciel?

Gdy dłużnik ociąga się ze spłatą, wierzyciel hipoteczny ma prawo pozyskać pieniądze z obciążonej nieruchomości. To, czyją stała się ona własnością, nie gra roli – ważne, aby jej wartość rynkowa przynajmniej częściowo pokryła zabezpieczaną wierzytelność. Aby uzyskać zaspokojenie, wierzyciel musi wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę (ze wskazaniem ograniczenia odpowiedzialności do obciążonej hipoteką nieruchomości), a następnie z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności.

Na mocy ustawy hipoteka może obciążać nie tylko nieruchomość, ale też jej przynależności (rzeczy ruchome pozostające z nią w faktycznym związku, np. maszyna rolnicza, która służy do uprawy danej nieruchomości rolnej czy kluczowe meble), odłączone od niej części składowe (do czasu, gdy pozostają na nieruchomości) oraz roszczenie właściciela o czynsz dzierżawy albo czynsz najmu.

Oczywiście strony mogą umówić się już na etapie podpisywania umowy o ustanowienie hipoteki, że przynależności nieruchomości nie zostaną objęte zakresem zabezpieczenia. Na etapie postępowania egzekucyjnego są to kwestie bardzo istotne.

W interesie wierzyciela jest sprzeciw działaniom dłużnika, które zmniejszałyby zakres jego ochrony (jako przykład może posłużyć usuwanie ściętych na sprzedaż drzew z nieruchomości). Taki sprzeciw można podjąć, wytaczając powództwo przeciwko właścicielowi nieruchomości. Po zajęciu nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej, wierzyciel może uniemożliwić usuwanie przynależności nieruchomości co do zasady w każdym przypadku. Gdy zaś nie podniesie sprzeciwu, zabezpieczenie hipoteczne na przynależności wygaśnie.

Jeśli chodzi o części składowe – np. grzejniki centralnego ogrzewania, piece, okna, drzwi – hipoteka obejmuje je wszystkie, o ile pozostają one na nieruchomości (chyba że zbyto je w zgodzie z zasadami prawidłowej gospodarki). Również przepisy dotyczące sprzeciwu wierzyciela są analogiczne, jak w przypadku przynależności.

Co do roszczeń właściciela o czynsz, hipoteka rozciąga się na nieuiszczony jeszcze czynsz najmu – gdy właściciel pobierze pieniądze, zabezpieczenie w stosunku do pobranej już raty wygasa. 

Po zajęciu nieruchomości przez komornika czynsz nie przypada już dłużnikowi, ale wierzycielowi hipotecznemu (uwaga: gdy właściciel pobrał czynsz z góry za kilka miesięcy, wierzyciel może zażądać ponownego świadczenia od dzierżawcy bądź najemcy).

Jak wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia?

Potrzebny jest do tego tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Należy więc wystąpić wobec niego z pozwem o zapłatę (oczywiście wskazując ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wyłącznie do nieruchomości obciążonej hipoteką). Zasądzając roszczenie, sąd jest zobowiązany uściślić, że dłużnik odpowiada wyłącznie z tego jednego składnika majątku. Gdy takiej wzmianki zabraknie w samym orzeczeniu, musi ona zostać dodana przy nadawaniu klauzuli wykonalności. Fakt, że windykacja hipoteki może dotyczyć tylko obciążonej nieruchomości, jest bardzo korzystny dla dłużnika – można się na niego powoływać podczas postępowania egzekucyjnego.

Czy zbycie nieruchomości coś zmienia?

W przypadku, gdy po wytoczeniu powództwa przeciw właścicielowi postanowi on zbyć nieruchomość na kogoś innego, nabywca może wejść do procesu na miejsce zbywcy (o ile wierzyciel hipoteczny wyrazi na to zgodę). Wówczas to nabywca stanie się pozwanym i to jego będzie dotyczyć tytuł egzekucyjny.

Zbycie nieruchomości nie ma więc wpływu na tok postępowania. Wystarczy, że wierzyciel dołączy do wniosku o klauzulę wykonalności urzędowy (bądź z poświadczonym urzędowo podpisem) dokument, który potwierdzi przejście obowiązku zapłaty na nabywcę. Takim dokumentem może być kopia aktu notarialnego; warto wówczas dołączyć uargumentowany wniosek o zgodę na przejrzenie księgi wieczystej dla zbytej nieruchomości.

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego komornik przystąpi do prowadzenia egzekucji z obciążonej hipoteką nieruchomości, a jako strona w postępowaniu będzie widniał jej nabywca.